LE CERTIFICAT DE LOCALISATION
Le certificat de localisation est nécessaire à toute transaction immobilière. Produit par un arpenteur-géomètre et généralement fourni à l’acheteur par le vendeur, ce document privé sert de protection aux deux parties concernées par la transaction.
En effet, le certificat de localisation est principalement composé d’un plan et d’un rapport dans lequel l’arpenteur-géomètre exprime son opinion sur la situation et la condition actuelle d’une propriété par rapport aux titres, aux empiétements ainsi qu’aux lois et règlements qui peuvent la toucher.
Source : Site web Gouvernement du Québec, https://www.quebec.ca/habitation-et-logement/achat-vente/certificat-localisation#:~:text=Le%20certificat%20de%20localisation%20est,parties%20concern%C3%A9es%20par%20la%20transaction
L’arpenteur-géomètre doit vérifier les divers éléments pouvant affecter la propriété, notamment :
– La description actualisée du terrain ;
– Les servitudes (ex. : droit de passage) ;
– Les contraintes (zone agricole, zone inondable, zone de protection environnementale, zone aéroportuaire, etc.) ;
– Les empiètements ;
– La conformité par rapport à diverses règlementations municipales et gouvernementales.
UNE PROTECTION POUR LES DEUX PARTIES
Dans le certificat de localisation, l’arpenteur-géomètre donne son opinion sur « l’état de santé » de la propriété en ce qui concerne les titres, les empiètements, les servitudes, les règlements municipaux, etc. Il a le devoir, par exemple, d’y indiquer si la propriété est située dans une zone inondable ou dans tout autre zone à risque (glissement de terrain, etc.) décrétée par règlementation municipale. Il peut également faire ressortir certaines restrictions qui empêcheraient l’installation d’une piscine, par exemple.
Ce document, ayant une valeur légale, procure une garantie aux deux parties lors de la transaction immobilière.
Exemple : Si le certificat de localisation montre une zone de restriction empêchant toute construction sur une distance de 3 mètres de la limite de propriété, l’acheteur en sera présumé informé. Ainsi, s’il avait pour projet d’installer une piscine creusée et que cette restriction l’en empêche, il le saura avant d’acheter la maison.
Le certificat de localisation procure aussi une protection au vendeur. En effet, si des irrégularités sont décelées, comme un empiètement, l’acheteur ne pourra pas considérer le vendeur comme responsable de ne pas l’avoir informé. Ses arguments contre le vendeur pour préjudice après la transaction seraient faibles. De la même manière, si la propriété est conforme, le certificat de localisation est un document qui le certifie légalement.
L’arpenteur-géomètre est le seul professionnel habilité à réaliser un certificat de localisation en vertu de la Loi sur les arpenteurs-géomètres. Pour pouvoir exercer la profession, il doit être membre de l’Ordre des arpenteurs-géomètres et est soumis à des obligations professionnelles. Le certificat de localisation est régi par le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation (L.R.Q., c. A-23, r.10).
Source : Site web Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec, https://www.oagq.qc.ca/grand-public/situations-communes/je-vends-ma-propriete
QUE VEUT DIRE UN CERTIFICAT DE LOCALISATION CONFORME ?
Un certificat de localisation n’est plus à jour (donc vétuste) pour plusieurs raisons. Nous énoncerons les principales raisons :
– il y a eu des changements sur le terrain depuis sa confection (Exemple : ajout d’une construction ou d’un aménagement, déplacement d’une construction ou d’un aménagement, retrait d’une construction ou d’un aménagement);
– il a plus de dix (10) ans;
– le numéro de lot a changé ou il y a eu une opération cadastrale depuis sa confection.
Il est à noter que lorsqu’un acheteur achète comptant (sans financement hypothécaire), ce dernier peut choisir d’accepter d’acheter même avec un certificat de localisation qui n’est pas conforme ou qui comporte des irrégularités. Il choisit alors d’acheter tel quel (avec les irrégularités potentielles) en sachant que s’il revend éventuellement, il pourra être tenu de corriger les irrégularités et/ou de faire faire un nouveau certificat de localisation à ses frais avant la vente.
LES CERTIFICATS DE LOCALISATION POUR UNE PROPRIÉTÉ ASSUJETTIE AU RÉGIME DE LA COPROPRIÉTÉ DIVISE (CONDOMINIUM)
Lorsqu’il s’agit de préparer les certificats de localisation portant sur la ou les parties privatives et/ou parties communes d’un immeuble tenu en copropriété divise, il faut différencier les deux certificats de localisation.
Le certificat de localisation sur partie commune (gros œuvre du bâtiment, le terrain, etc.) permet de constater si l’immeuble respecte les lois et règlements de la municipalité. Par exemple, est-ce que la piscine commune est située dans une servitude ? Est-ce que l’immeuble est construit trop près de la rue ? Est-ce que le nouveau cabanon respecte la règlementation municipale ? Bref, la conformité ou la dérogation de la position des structures, du bâtiment et dépendances en lien avec les limites de propriété, de la règlementation municipale et du zonage en vigueur sera clairement indiquée dans le certificat de localisation. À titre de futur copropriétaire, il est essentiel de connaître ces informations avant d’acheter, car des réclamations futures pourraient vous être exigées par le syndicat de copropriété pour corriger certaines situations.
L’arpenteur-géomètre se limitera à mesurer le terrain et le bâtiment extérieur et à vérifier leur conformité.
Le certificat de localisation portant sur la partie privative vous permettra de constater la conformité de votre futur appartement en rapport avec les parties communes. Vous devez vous assurer que la partie privative (appartement) reflète la réalité actuelle de votre achat. Malheureusement, plusieurs acheteurs se laisseront convaincre qu’il n’est pas nécessaire de procéder à la confection d’un nouveau certificat de localisation puisqu’aucun changement n’a eu lieu. Ce document vous permettra de constater si, par exemple :
– la superficie que vous achetez concorde avec la réalité et avec les dimensions du cadastre;
– tous les murs sont présents (un mur retiré peut créer un empiètement dans les parties communes);
– votre numéro d’appartement concorde avec le cadastre (que vous n’achetez pas l’appartement voisin sur papier);
– etc.
Le certificat de localisation qui couvre uniquement une partie privative n’informera pas des anomalies qui peuvent affecter les parties communes de l’immeuble. La plupart du temps, l’arpenteur-géomètre se limitera à mesurer l’appartement et, le cas échéant, les cases de rangement ainsi que le stationnement privatif.
C’est la raison pour laquelle autant le certificat de localisation sur la partie commune que celui sur la partie privative à jour sont recommandés, et ce, avant d’acheter l’immeuble convoité.
QUE PRÉVOIT VOTRE PROMESSE D’ACHAT CONCERNANT L’OBLIGATION DU VENDEUR DE FOURNIR UN CERTIFICAT DE LOCALISATION POUR LA PROPRIÉTÉ QUE VOUS CONVOITEZ ?
Les promesses d’achat préparées par des courtiers immobiliers ou des agences comme Du proprio ont toujours une clause qui énonce les obligations des parties relativement à la confection d’un nouveau certificat de localisation pour les fins du transfert de propriété. Chaque promesse d’achat peut être rédigée différemment. Votre courtier immobilier devrait vous avoir expliqué ce dont il en retourne, mais n’hésitez pas à leur poser la question et à vous assurer que le vendeur et/ou son courtier fera les démarches nécessaires pour préparer le ou les nouveaux certificats de localisation, et ce, à temps pour la date du transfert de propriété chez le notaire. En cas de besoin, le notaire pourra aussi vous expliquer l’engagement que vous avez pris en ce sens en signant votre promesse d’achat.
COPIE CONFORME DU CERTIFICAT DE LOCALISATION
Il est important de fournir au notaire la copie conforme du ou des certificats de localisation qui concerne la propriété transigée (et non pas juste une photocopie), et ce, au plus tard lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Elle comporte souvent un sceau de couleur sur la première page et elle peut aussi être reconnu par la signature officielle en couleur de l’arpenteur-géomètre qui l’a produite.
Malgré cet article, vous avez des questions : Consultez votre notaire, une source sure !